3-Zi-Wohnungen als Kapitalanlage mit Hafen- u. Seeblick an der Ostseeküste von Rügen

ImmoNr: 250556_9

Objektart: Wohnung

Objekttyp: Erdgeschoss

Vermarktungsart: Kauf

Ort: Altefähr

Land: Deutschland

Wohnfläche: ca. 74 m²

Nutzfläche: ca. 17 m²

Grundstücksgröße: ca. 460 m²

Anzahl Zimmer: 3

Anzahl Schlafzimmer: 2

Anzahl Badezimmer: 1

Anzahl Wohneinheiten: 6

Anzahl Balkone: 1

Anzahl Terrassen: 1

Balkon: Ja

Befeuerung: Luft/Wasser Wärmepumpe, Gas, Solar

Etagenzahl: 2

Fahrstuhl: Kein Fahrstuhl

Stellplätze: 1 Freiplatz, 8.500 EUR (Kauf)

Terrasse: Ja

Kaufpreis: 226.000 €

Beschreibung

KfW-85 3-Zi-Wohnung mit Hafen- u. Seeblick auf Rügen im Verkauf!

OBJEKT & AUSSTATTUNG
• Typ & Fläche: 5 neuwertige 3-Zimmer-ETW (68 m² bis 84 m²).
• Kaufpreise: Ab 246.000 €.
• Energie-Standard: KfW-Effizienzhaus 85 / KfW-Programm 261.
• Ausstattung: Premium-Innenausstattung, EBK optional, Balkon/Terrasse mit unverbaubarem
Panoramablick auf den Strelasund und Stralsund.
• Lage: Altefähr, Top-Mikrolage, 200 m zu Yachthafen und Südstrand.
• Nutzung: Flexibel als FeWo, möbliertes Wohnen auf Zeit oder Festvermietung (Nähe Stralsund).
Bis zu 10 % Selbstnutzung möglich.
• Finanzierung & Steuer: Bis zu 4,3 % Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG via
Restnutzungsdauergutachten) plus Zins-AfA. Optimiert ab 35 % Grenzsteuersatz. Hybride
Strategie: Bank- und KfW-Darlehen (endfällig, 1,25 % Tilgung) kombiniert mit Reinvestition der
Steuerersparnis in MSCI World ETF (ca. 7 % Rendite). Eigenkapital ab 21 % zzgl. Kaufnebenkosten.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Welche steuerlichen Vorteile bietet diese Immobilie als Kapitalanlage?
Über ein Restnutzungsdauergutachten wird eine erhöhte Gebäude-AfA von bis zu 4,3 % erzielt. Zusammen mit der Zins-AfA senkt dies die Steuerlast ab einem Grenzsteuersatz von 35 % erheblich. Sie wandeln Steuerlast direkt in inflationsgeschütztes Immobilienvermögen um.

• Wie funktioniert das Finanzierungs-Hebelmodell mit ETF?
Statt hoher Direkttilgung fließen die Liquidität aus der Steuerersparnis und eine monatliche Sparrate in einen MSCI World ETF. Durch den Zinseszins-Effekt baut sich ein Vermögensguthaben auf, das nach 15 oder 20 Jahren zur endfälligen Ablösung der Darlehen genutzt wird.

• Wie ist die Wohnung gelegen und wie kann sie genutzt werden?
Die Wohnungen liegen 200 m von Hafen und Südstrand Altefähr entfernt mit Blick auf Stralsund. Die Nutzung ist vollflexibel: Saisonal als Ferienwohnung, möbliertes Wohnen auf Zeit in der Nebensaison (inkl. 10 % Selbstnutzung) oder als klassische Festvermietung.

Ausstattung

✅Historische Eleganz trifft moderne High-End-Ausstattung in Altefähr.
AUSSTATTUNG
• Objekt: Vermietete 3-Zimmer-ETW in Altefähr (6 Einheiten im Haus, Bj. 1890, saniert 2004,
modernisiert 2023/2024). Übergabe erfolgt vollständig möbliert inkl. Einbauküche (EBK).
• Interieur: Wasserfestes Klick-Vinyl DELUXE (Eiche-Isar-Optik) mit Kork-Trittschalldämmung.
Design-Bad mit STEULER-Fliesen, Dornbracht-Armaturen und Villeroy & Boch Sanitärobjekten.
• Technik (WEG-beschlossen, Fertigstellung 2027): Luft-Wärmepumpe-Kaskade (R290), 11,5 kWp
PV-Anlage und 20 kWh Stromspeicher für minimale Nebenkosten.
• Betrieb & Rohre: Wärme-Contracting (Betreiber trägt volles Betriebs-/Reparaturrisiko). Rohrnetz
von 2004 ist im System eingebunden.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Welchen energetischen Standard und welche Heiztechnik bietet die Wohnung?
Nach Fertigstellung der Zentralheizung 2027 erreicht das Gebäude den Standard KfW-Effizienzhaus 85 (Klasse C oder besser). Es nutzt eine WEG-beschlossene Luft-Wärmepumpe-Kaskade (Kältemittel R290) mit einer 11,5 kWp PV-Anlage und 20 kWh Speicher. Dank Wärme-Contracting entfällt das Betriebs- und Reparaturrisiko für die Eigentümer.

• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie und wie wird sie übergeben?
Das historische Mehrfamilienhaus (6 Einheiten) wurde 2004 kernsaniert und 2023/2024 energetisch auf KfW-85-Niveau modernisiert. Die Wohnung ist seit zwei Jahren stabil vermietet und wird im gepflegten, komplett möblierten Zustand inklusive Einbauküche übergeben.

• Welche Marken und Materialien wurden bei der Innenausstattung verwendet?
Es wurden ausschließlich langlebige Premium-Materialien verbaut: Klick-Vinyl DELUXE mit integrierter Kork-Dämmung, STEULER-Design-Fliesen („Belfort“), Dornbracht-Armaturen sowie Sanitärkeramik von Villeroy & Boch.

Lage

• Makrolage: Rügen (MV), Seebad Altefähr, direkt an der Ostseeküste.
• Mikrolage: 1. Reihe am Yachthafen Altefähr, unverbaubarer Panoramablick auf die UNESCO-
Weltkulturerbe-Skyline von Stralsund.
• Strandnähe: 250 m zum Südstrand Altefähr (einziger reiner Südstrand der Insel).
• Anbindung: < 10 Min. nach Stralsund (Pkw via Rügenbrücke, Rad, Fähre, ÖPNV). 1,5 km zur
Bahnstrecke (Binz/Saßnitz/Stralsund).
• Zielgruppen & Nutzung: Ganzjahres-Potenzial für Ferienvermietung, Pendler, möbliertes Wohnen
auf Zeit und Senioren (Altersruhe-/Zweitwohnsitz). Festvermietung für 10 bis 12,50 €/m²
realisierbar.

Häufige Fragen (FAQ):
• Wie hoch ist das Wertsteigerungspotenzial im Vergleich zu anderen Ostsee-Regionen?
Sehr hoch. Während in Top-Lagen wie Binz, Sellin oder Zingst bis zu 12.000 €/m² erzielen, liegt das Niveau in Altefähr im Schnitt zwischen 2.690 € bis 6.300 €/m² (für exklusive ETW´s KfW-Effizienzhaus-85-Bestandsobjekte/Neubauten mit Strelasund-Blick). Der Einstieg für eine 3-Zimmer-EG-Wohnung (74 m² Wfl.) startet bereits ab 3.054 €/m². Die Top-Lage und steigende Nachfrage bieten enormes Aufholpotenzial.
• Eignet sich die Immobilie für eine ganzjährige Vermietung?
Ja. Durch die direkte Nähe zu Stralsund bedient der Standort neben der klassischen saisonalen Ferienvermietung auch den ganzjährigen Mietmarkt für kaufkräftige Berufspendler und Senioren.
• Wie weit ist die Immobilie von Strand und Stadt entfernt?
Der Südstrand ist nur 250 m entfernt. Die Hansestadt Stralsund liegt direkt gegenüber und ist in wenigen Minuten per Auto, Rad, Fähre oder ÖPNV erreichbar.

Sonstige Angaben

• Kooperation: Vermittlung via Alfina-Kompetenzpartner für den privaten Vermögensaufbau.
• Plattform: Zugang zu einer KI-gestützten Off-Market-Plattform mit 9 Assetklassen (u. a.
steueroptimierte Eigentumswohnungen, Denkmal- und Pflegeimmobilien, Immobilien-ETFs).
• Prüfung: Die Online-Analyse führt Steuer- und Projektdaten im digitalen Westmont-Prüfprozess für
ein maßgeschneidertes Renditeobjekt zusammen.
• Strategie: Umwandlung von Steuerlast in Sachwertvermögen. Der Eigenaufwand beträgt nur
wenige hundert Euro monatlich, da Mieter und Finanzamt (Steuereffekte) die Anlage primär f
finanzieren.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Was ist die KI-unterstützte Off-Market-Plattform?
Ein digitales System für exklusiven Zugriff auf nicht öffentlich gelistete Immobilien aus 9 Assetklassen. Die KI filtert steueroptimierte Objekte passend zum Investorenprofil.
• Wie funktioniert die Steuerumwandlung in Sachwerte?
Gezielte steuerliche Abschreibungen (AfA) senken die Steuerlast. Diese Ersparnis fließt mit den Mieteinnahmen direkt in die Finanzierung, was den monatlichen Eigenaufwand minimiert.
• Was passiert beim Westmont-Prüfprozess?
Persönliche Steuerdaten werden digital mit Objektdaten verknüpft. Ein Algorithmus berechnet die exakte Rentabilität und filtert das steuerlich optimale Anlageobjekt heraus.

Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass das Angebot unverbindlich ist und Irrtümer sowie Zwischenverkäufe vorbehalten sind. Alle Angaben basieren auf Daten, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Alle steuerlichen Angaben sind beispielhaft und hängen von Ihrer individuellen Situation ab und stellt keine Steuerberatung dar. Steuerliche Angaben beruhen auf Annahmen und sind durch einen qualifizierten Steuerberater im Einzelfall zu prüfen. Visuelle Optimierung von Fotos, Raumaufteilung u. Videos mittels KI. entspricht dem Original. Haftung für Richtigkeit und Aktualität ausgeschlossen, soweit nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig.