Wohnen mit Hafenblick – Rügen/Stralsund – 3,6% AfA o. heute Kapitalanlage & späterer Altersruhesitz?

ImmoNr: 240842_16

Objektart: Wohnung

Objekttyp: Erdgeschoss

Vermarktungsart: Kauf

Ort: Altefähr

Land: Deutschland

Wohnfläche: ca. 66 m²

Nutzfläche: ca. 17 m²

Anzahl Zimmer: 3

Anzahl Schlafzimmer: 2

Anzahl Badezimmer: 1

Anzahl Wohneinheiten: 6

Anzahl Balkone: 1

Anzahl Terrassen: 1

Balkon: Ja

Befeuerung: Luft/Wasser Wärmepumpe, Gas, Solar

Etagenzahl: 3

Fahrstuhl: Kein Fahrstuhl

Stellplätze: 1 Freiplatz, 8.500 EUR (Kauf)

Terrasse: Ja

Kaufpreis: 299.500 €

Beschreibung

KfW-85 3-Zi-Wohnung mit Hafenblick auf Rügen – Courtagefrei

OBJEKT & AUSSTATTUNG
• Typ & Fläche: 5 exklusive 3-Zimmer-ETW (66 m² bis 84 m²) in der „Residenz Hafenblick“ (Altefähr/Rügen).
• Außenbereich: Süd-/Südost-Terrasse vor historischer Fassade (genehmigungsfreie maritime
Sommerterrasse möglich).
• Energie-Standard: KfW-Effizienzhaus 85 mit Sorglos-Energie-Konzept.
• Finanzierung: Übernahme von 150.000 € KfW-Darlehen (Programm 261), 10 Jahre fest bei 3,05 %
eff. Jahreszins. Direkt vom Verkäufer (courtagefrei).
• Flex-Nutzung: Hybrides Konzept aus Ferienwohnung (FeWo), möblierter Vermietung auf Zeit sowie
Eigennutzung (Zweit-/Altersruhesitz).
• Steuer-Turbo: 3,6 % Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG via Restnutzungsdauergutachten).
Optimiert ab 35 % Grenzsteuersatz für positiven Cashflow nach Steuern und Darlehensablöse in
15 Jahren.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Welche steuerlichen Vorteile bietet das Objekt?
Ein staatlich anerkanntes Restnutzungsdauergutachten ermöglicht eine erhöhte Gebäude-AfA
von 3,6 %. Investoren ab 35 % Grenzsteuersatz wandeln Steuerlast so direkt in privaten
Vermögensaufbau mit positivem Cashflow nach Steuern um.
• Welche Förderungen und Konditionen sind vorhanden?
Dank KfW-85-Standard können Käufer ein KfW-Darlehen über 150.000 € zu 3,05 % effektivem
Jahreszins (10 Jahre Zinsbindung) übernehmen. Es fällt keine Maklercourtage an.
• Wie flexibel ist die Nutzung der Wohnungen?
Das Konzept erlaubt den flexiblen Wechsel zwischen klassischer Ferienvermietung im Sommer,
möbliertem Wohnen auf Zeit in der Nebensaison und der Eigennutzung als Urlaubsdomizil oder
festen Altersruhesitz.

Ausstattung

✅Historische Eleganz trifft moderne High-End-Ausstattung in Altefähr.
AUSSTATTUNG:
• Objekt: Vermietete 3-Zimmer-ETW in Altefähr (6 Einheiten im Haus, Bj. 1890, saniert 2004,
modernisiert 2023/2024). Übergabe erfolgt vollständig möbliert inkl. Einbauküche (EBK).
• Interieur: Wasserfestes Klick-Vinyl DELUXE (Eiche-Isar-Optik) mit Kork-Trittschalldämmung.
Design-Bad mit STEULER-Fliesen, Dornbracht-Armaturen und Villeroy & Boch Sanitärobjekten.
• Technik (WEG-beschlossen, Fertigstellung 2027): Luft-Wärmepumpe-Kaskade (R290), 11,5 kWp
PV-Anlage und 20 kWh Stromspeicher für minimale Nebenkosten.
• Betrieb & Rohre: Wärme-Contracting (Betreiber trägt volles Betriebs-/Reparaturrisiko).
Rohrnetz von 2004 ist im System eingebunden.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Welchen energetischen Standard und welche Heiztechnik bietet die Wohnung?
Nach Fertigstellung der Zentralheizung 2027 erreicht das Gebäude den Standard KfW-Effizienzhaus 85 (Klasse C oder besser). Es nutzt eine WEG-beschlossene Luft-Wärmepumpe-Kaskade (Kältemittel R290) mit einer 11,5 kWp PV-Anlage und 20 kWh Speicher. Dank Wärme-Contracting entfällt das Betriebs- und Reparaturrisiko für die Eigentümer.
• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie und wie wird sie übergeben?
Das historische Mehrfamilienhaus (6 Einheiten) wurde 2004 kernsaniert und 2023/2024 energetisch auf KfW-85-Niveau modernisiert. Die Wohnung ist seit zwei Jahren stabil vermietet und wird im gepflegten, komplett möblierten Zustand inklusive Einbauküche übergeben.
• Welche Marken und Materialien wurden bei der Innenausstattung verwendet?
Es wurden ausschließlich langlebige Premium-Materialien verbaut: Klick-Vinyl DELUXE mit integrierter Kork-Dämmung, STEULER-Design-Fliesen („Belfort“), Dornbracht-Armaturen sowie Sanitärkeramik von Villeroy & Boch.

Lage

• Makrolage: Rügen (MV), Seebad Altefähr, direkt an der Ostseeküste.
• Mikrolage: 1. Reihe am Yachthafen Altefähr, unverbaubarer Panoramablick auf die UNESCO-
Weltkulturerbe-Skyline von Stralsund.
• Strandnähe: 250 m zum Südstrand Altefähr (einziger reiner Südstrand der Insel).
• Anbindung: < 10 Min. nach Stralsund (Pkw via Rügenbrücke, Rad, Fähre, ÖPNV). 1,5 km zur
Bahnstrecke (Binz/Saßnitz/Stralsund).
• Zielgruppen & Nutzung: Ganzjahres-Potenzial für Ferienvermietung, Pendler, möbliertes
Wohnen auf Zeit und Senioren (Altersruhe-/Zweitwohnsitz). Festvermietung für
10 bis 12,50 €/m² realisierbar.

Häufige Fragen (FAQ):
• Wie hoch ist das Wertsteigerungspotenzial im Vergleich zu anderen Ostsee-Regionen?
Sehr hoch. Während in Top-Lagen wie Binz, Sellin oder Zingst bis zu 12.000 €/m² erzielen, liegt das Niveau in Altefähr im Schnitt zwischen 2.690 € bis 6.300 €/m² (für exklusive ETW´s KfW-Effizienzhaus-85-Bestandsobjekte/Neubauten mit Strelasund-Blick). Der Einstieg für eine 3-Zimmer-EG-Wohnung (74 m² Wfl.) startet bereits ab 3.054 €/m². Die Top-Lage und steigende Nachfrage bieten enormes Aufholpotenzial.
• Eignet sich die Immobilie für eine ganzjährige Vermietung?
Ja. Durch die direkte Nähe zu Stralsund bedient der Standort neben der klassischen saisonalen Ferienvermietung auch den ganzjährigen Mietmarkt für kaufkräftige Berufspendler und Senioren.
• Wie weit ist die Immobilie von Strand und Stadt entfernt?
Der Südstrand ist nur 250 m entfernt. Die Hansestadt Stralsund liegt direkt gegenüber und ist in wenigen Minuten per Auto, Rad, Fähre oder ÖPNV erreichbar.

Sonstige Angaben

• Kooperation: Vermittlung via Alfina-Kompetenzpartner für den privaten Vermögensaufbau.
• Plattform: Zugang zu einer KI-gestützten Off-Market-Plattform mit 9 Assetklassen (u. a.
steueroptimierte Eigentumswohnungen, Denkmal- und Pflegeimmobilien, Immobilien-ETFs).
• Prüfung: Die Online-Analyse führt Steuer- und Projektdaten im digitalen Westmont-Prüfprozess für
ein maßgeschneidertes Renditeobjekt zusammen.
• Strategie: Umwandlung von Steuerlast in Sachwertvermögen. Der Eigenaufwand beträgt nur
wenige hundert Euro monatlich, da Mieter und Finanzamt (Steuereffekte) die Anlage primär f
finanzieren.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Was ist die KI-unterstützte Off-Market-Plattform?
Ein digitales System für exklusiven Zugriff auf nicht öffentlich gelistete Immobilien aus 9 Assetklassen. Die KI filtert steueroptimierte Objekte passend zum Investorenprofil.
• Wie funktioniert die Steuerumwandlung in Sachwerte?
Gezielte steuerliche Abschreibungen (AfA) senken die Steuerlast. Diese Ersparnis fließt mit den Mieteinnahmen direkt in die Finanzierung, was den monatlichen Eigenaufwand minimiert.
• Was passiert beim Westmont-Prüfprozess?
Persönliche Steuerdaten werden digital mit Objektdaten verknüpft. Ein Algorithmus berechnet die exakte Rentabilität und filtert das steuerlich optimale Anlageobjekt heraus.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass das Angebot unverbindlich ist und Irrtümer sowie Zwischenverkäufe vorbehalten sind. Alle Angaben basieren auf Daten, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Alle Beispielrechnung sind unverbindlich und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Effekte hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und bedürfen einer Fachberatung. Die Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer obliegt allein dem Finanzamt und erfordert i. d. R. ein Fachgutachten. Visuelle Optimierung von Fotos, Raumaufteilung u. Videos mittels KI. entspricht dem Original. Haftung für Richtigkeit und Aktualität ausgeschloss