Wohnen mit Hafenblick – Rügen/Stralsund – 3,6% AfA o. heute Kapitalanlage & späterer Altersruhesitz?

ImmoNr: 240842_17

Objektart: Wohnung

Objekttyp: Erdgeschoss

Vermarktungsart: Kauf

Ort: Altefähr

Land: Deutschland

Wohnfläche: ca. 68 m²

Nutzfläche: ca. 17 m²

Anzahl Zimmer: 3

Anzahl Schlafzimmer: 2

Anzahl Badezimmer: 1

Anzahl Wohneinheiten: 6

Anzahl Balkone: 1

Anzahl Terrassen: 1

Balkon: Ja

Befeuerung: Luft/Wasser Wärmepumpe, Gas, Solar

Etagenzahl: 3

Fahrstuhl: Kein Fahrstuhl

Stellplätze: 1 Freiplatz, 8.500 EUR (Kauf)

Terrasse: Ja

Kaufpreis: 289.500 €

Beschreibung

Genießen Sie dauerhaft hochwertigen Wohnkomfort mit Seeblick & Wohnen Sie da wo andere Ihren Ostseeurlaub verbringen! Wer arbeite am Klinikum Stralsund und suche eine hochwertige Eigentumswohnung als Investition oder zum Eigennutzung?
Die Residenz Hafenblick im Seebad Altefähr auf Rügen bietet exklusive 3-Zimmer-Wohnungen im KfW-Effizienzhaus-85-Standard – ideal für Selbstnutzer und Kapitalanleger.
Vier Wohnungen mit Meerblick eröffnen einen weiten Blick über Hafen und Strelasund auf die historische Altstadt von Stralsund. Über die Rügenbrücke erreichen Sie das Klinikum Stralsund und die Innenstadt schnell und staufrei. Eine attraktive Adresse für Mediziner, Unternehmer und Führungskräfte, die die Ruhe der Ostsee und die Nähe zur Stadt suchen!

Die Highlights auf einen Blick:
• Eigen- oder Hybride Nutzung – Sie haben die Wahl!
• Flex-Vermietung: FeWo-, möblierte Vermietung auf Zeit & Eigennutzung
• Steuer-Turbo: 3,6 % Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG)
mit Restnutzdauergutachten / Kapitalanlage mit Eigennutzung
• Sorglos-Energiekonzept mit einem KfW-Effizienz-Haus 85
• 150.000 € KfW-Darlehen/261, 10 Jahre fest, ab 3,05 % effektiver Zins
• Courtagefrei: Direkt vom Verkäufer!
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Sind Sie bereit Ihre Steuerlast in Immobilienvermögen Umzuwandeln?

Häufige Fragen
1.Warum Altefähr?
Altefähr verbindet die Nähe zu Stralsund mit der Lage auf Rügen. Die Nachfrage kann sich aus Ferienvermietung, Pendlern und Eigennutzern zusammensetzen und eröffnet Perspektiven für eine langfristige Wertentwicklung.
2. Welche steuerlichen Vorteile sind möglich?
Bei Vermietung können, abhängig von Gutachten, Nutzung und persönlicher Steuerlage, erhöhte AfA-Ansätze möglich sein. Ein Verkauf kann bei privater Vermögensverwaltung nach zehn Jahren steuerfrei sein. Die steuerliche Gestaltung ist individuell zu prüfen.
3. Wie erfolgt die Verwaltung?
Ein lokaler Full-Service-Partner übernimmt Buchungen, Reinigung und Objektbetreuung!

Ausstattung

✅Historische Eleganz trifft moderne High-End-Ausstattung in Altefähr.
AUSSTATTUNG:
• Objekt: Vermietete 3-Zimmer-ETW in Altefähr (6 Einheiten im Haus, Bj. 1890, saniert 2004,
modernisiert 2023/2024). Übergabe erfolgt vollständig möbliert inkl. Einbauküche (EBK).
• Interieur: Wasserfestes Klick-Vinyl DELUXE (Eiche-Isar-Optik) mit Kork-Trittschalldämmung.
Design-Bad mit STEULER-Fliesen, Dornbracht-Armaturen und Villeroy & Boch Sanitärobjekten.
• Technik (WEG-beschlossen, Fertigstellung 2027): Luft-Wärmepumpe (R290), 11,5 kWp
PV-Anlage und 20 kWh Stromspeicher für minimale Nebenkosten.
• Betrieb & Rohre: Wärme-Contracting (Betreiber trägt volles Betriebs-/Reparaturrisiko).
Rohrnetz von 2004 ist im System eingebunden.

HÄUFIGE FRAGEN (FAQ)
• Welchen energetischen Standard und welche Heiztechnik bietet die Wohnung?
Nach Fertigstellung der Zentralheizung 2027 erreicht das Gebäude den Standard KfW-Effizienzhaus 85 (Klasse C oder besser). Es nutzt eine WEG-beschlossene Luft-Wärmepumpe-Kaskade (Kältemittel R290) mit einer 11,5 kWp PV-Anlage und 20 kWh Speicher. Dank Wärme-Contracting entfällt das Betriebs- und Reparaturrisiko für die Eigentümer.
• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie und wie wird sie übergeben?
Das historische Mehrfamilienhaus (6 Einheiten) wurde 2004 kernsaniert und 2023/2024 energetisch auf KfW-85-Niveau modernisiert. Die Wohnung ist seit zwei Jahren stabil vermietet und wird im gepflegten, komplett möblierten Zustand inklusive Einbauküche übergeben.
• Welche Marken und Materialien wurden bei der Innenausstattung verwendet?
Es wurden ausschließlich langlebige Premium-Materialien verbaut: Klick-Vinyl DELUXE mit integrierter Kork-Dämmung, STEULER-Design-Fliesen („Belfort“), Dornbracht-Armaturen sowie Sanitärkeramik von Villeroy & Boch.

Lage

• Makrolage: Rügen (MV), Seebad Altefähr, direkt an der Ostseeküste.
• Mikrolage: 1. Reihe am Yachthafen Altefähr, unverbaubarer Panoramablick auf die UNESCO-
Weltkulturerbe-Skyline von Stralsund.
• Strandnähe: 250 m zum Südstrand Altefähr (einziger reiner Südstrand der Insel).
• Anbindung: < 10 Min. nach Stralsund (Pkw via Rügenbrücke, Rad, Fähre, ÖPNV). 1,5 km zur
Bahnstrecke (Binz/Saßnitz/Stralsund).
• Zielgruppen & Nutzung: Ganzjahres-Potenzial für Ferienvermietung, Pendler, möbliertes
Wohnen auf Zeit und Senioren (Altersruhe-/Zweitwohnsitz). Festvermietung für
10 € bis 13,56 €/m² realisierbar.

Häufige Fragen (FAQ):
1. Wo kann man auf Rügen ruhig, stadtnah zu Stralsund und luxuriös wohnen?
In Altefähr, dem exklusiven Seebad gegenüber von Stralsund. Hier wohnen Sie ruhig in erster Wasserreihe nahe Hafen und Strand mit unverbaubarem Blick auf den Strelasund und die Altstadtsilhouette – bei bester Infrastruktur. Über die Rügenbrücke erreichen Sie das Stralsunder Zentrum, Restaurants und Ärzte in unter 10 Autominuten ohne Inselstau. Ausflüge nach Rügen, Hiddensee oder Stralsund starten zudem entspannt vom Hafen Altefähr mit der FRS Weiße Flotte.
1. Wie hoch ist das Wertsteigerungspotenzial im Vergleich zu anderen Ostsee-Regionen?
Sehr hoch. Während Top-Lagen wie Binz, Sellin oder Zingst bis zu 12.000 €/m² erzielen, liegt Altefähr im Schnitt bei 2.690 bis 6.300 €/m² (für exklusive KfW-85-ETWs mit Strelasund-Blick). Eine 3-Zimmer-EG-Wohnung (74 m²) startet ab 3.054 €/m² – das bietet enormes Aufholpotenzial bei steigender Nachfrage.
2. Eignet sich die Immobilie für eine ganzjährige Vermietung?
Ja. Dank der Nähe zu Stralsund bedient der Standort neben der Ferienvermietung auch den ganzjährigen Mietmarkt für kaufkräftige Berufspendler und Senioren.

Sonstige Angaben

Gehören Sie zu dieser Zielgruppe, die für die Investition an der Ostseeküste geeignet ist?
Die Residenz Hafenblick in Altefähr eignet sich besonders für Mediziner und Beschäftigte z.B. des Klinikums Stralsund, die mindesten 5.500 € Netto Einkommen im Monat verdienen, Unternehmer, Kanzleiinhaber sowie Führungskräfte. Sie ist ideal für alle, die eine hochwertige 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Seeblick suchen und die ruhige Lage an der Ostsee mit einer schnellen Anbindung an Stralsund verbinden möchten – zur Eigennutzung, als Zweitwohnsitz oder langfristige Kapitalanlage.

Das finale Fazit:
Das Hybrid-Modell verwandelt die Rügen-Immobilie in das perfekte Steuerspar- und Vermögensaufbau-Werkzeug. Sie generierst im Vergleich zur Festvermietung denselben bereinigten Cashflow, nutzt die Immobilie zu 10 % (36 Tage) komplett kostenneutral selbst und wandelst deine laufenden Steuerersparnisse (getrieben durch die 3,6 % AfA) über das ETF-Depot systematisch in neues Immobilienvermögen um. Gleichzeitig schützt diese Struktur die 10-jährige Spekulationsfrist, sodass der immense Wertzuwachs durch den demografischen Trend (Rügen als begehrter Altersruhesitz in 15–20 Jahren) zu 100 % steuerfrei realisiert werden kann.

Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass das Angebot unverbindlich ist und Irrtümer sowie Zwischenverkäufe vorbehalten sind. Alle Angaben basieren auf Daten, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Alle Beispielrechnung sind unverbindlich und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Effekte hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und bedürfen einer Fachberatung. Die Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer obliegt allein dem Finanzamt und erfordert i. d. R. ein Fachgutachten. Visuelle Optimierung von Fotos, Raumaufteilung u. Videos mittels KI. entspricht dem Original. Haftung für Richtigkeit und Aktualität ausgeschloss